近期RAM集團行政總裁Scott Kelly接受澳洲知名媒體的獨家專訪，深入解析了布里斯班商業寫字樓市場如何憑藉獨特的「供需動態」，迎來絕佳的周期性投資機遇。
周期性投資機遇
布里斯班擁有亞太地區增長最快的寫字樓市場之一，其背後是直至2032年、在昆士蘭東南部規劃的$1850億重大基礎設施項目作為強力支撐。
Scott指出：「布里斯班正迎來周期性機遇，這是因為在供應端，地理條件、勞動力成本及住宅轉換等因素共同制約了新項目的開發。新建寫字樓受制於建築成本攀升及中央商務區土地稀缺等因素，缺乏經濟效益。如今在布里斯班CBD收購資產，價格比重建成本低20%至50%，遠比新建要便宜，也將進一步限制未來供應。
在需求端，人口結構、工作模式以及2032年奧運會的臨近，共同點燃了市場需求。「布里斯班的人口增速領跑全澳，這主要由跨州移民推動。到2040年，布里斯班預計將新增近200萬人口，這意味着需要約100萬個工作崗位，最終將轉化為對寫字樓的強勁需求。本地寫字樓市場正受益於員工重返辦公室的趨勢，布里斯班的返工率高達88%，遠超墨爾本（61%）和悉尼（76%）。」
投資者的入局良機
Scott認為，當前是投資者買入的絕佳時機。
「我們正處於周期尾段，為投資者提供了非常理想的入場窗口：既能以極具吸引力的價格進場，又能獲得約7–9%的收益率，以及約15%的資本回報率或總回報。」
「以我們的優質CBD寫字樓333 Ann Street投資為例，當前資本化率約為7.8%，我們預計數年後將壓縮至6.5%，這相當於三年期年化回報可達15%。大樓的出租率高達97%，距離中央火車站僅250米，位於CBD核心區位。此外，沒有建設成本、租賃成本，也不存在規劃成本與規劃風險。從風險調整後回報來看，這項投資極具吸引力。」
布里斯班 – 2032奧運之城
布里斯班正穩步推進申辦2032年奧運會的工作，預計該賽事將需要高達17,750平方米的項目空間來保障賽事順利舉辦。現在至2032年期間，一系列重大基礎設施項目已納入規劃。
根據Colliers最新發佈的 《金環機遇報告》，包括 Herston、Bowen Hills、Spring Hill、Fortitude Valley、Roma Street等區域，正站在奧運驅動開發的最前沿，迎來前所未有的發展機遇。
此外，由於市中心的空間日益緊張，維多利亞公園（Victoria Park）正被重新規劃為新的體育場區域 — 包括一個可容納63,000人的場館及重大基礎設施升級。與此同時，新增的鐵路線路與翻新的零售街區將大幅提升周邊的通達性與宜居度，對布里斯班房地產格局的影響預計將遠超奧運本身。
布里斯班的機遇是雙重的：一方面，是市場自身周期帶來的價值窪地；另一方面，是奧運會對城市基本面的長期提升和重塑。當堅實的供需基本盤，遇上空前規模的城市發展紅利，市場隨之孕育出兼具高確定性與高成長性的難得投資窗口。
