布里斯班市中心A級寫字樓
RAM 333 ANN STREET房產基金為開放式單位信託基金，為投資者提供333 ANN STREET的投資渠道。該房產為23層高的A級寫字樓，坐落於布里斯班中央商務區，距中央車站僅150米。該資產當前出租率達81%，基於租金收入的加權平均租賃期為2.6年#，憑藉其優越區位優勢，有望受益於一系列即將推進的重大基建項目，包括跨河鐵路、布里斯班地鐵以及2032年奧運會相關建設。
出租率達81%，加權平均租約為2.6年，現金流表現穩健。租金設有固定年遞增機制，有助於在一定程度上對沖通脹壓力。
通過樓層空間及大堂升級改造，推動大樓 NABERS能源評級提升至5.5星，以契合注重ESG的租戶需求，並為租戶續約與租金增長提供支撐。
在週期性利好因素與布里斯班CBD空置率收緊的共同推動下，隨著投資者情緒改善，該資產具備租金增長及資本增值潛力。
A級寫字樓樓資產，擁有優質租戶、明確的增長條件及ESG契合度。目前估值較重置成本低約21%，擁有潛在增值空間。
自2023年初以來，布里斯班辦公市場的名義租金及有效租金已上漲約20%–25%，為資產持續增長提供支撐。短期內的再租賃機會亦有望帶來進一步上行空間。
距離布里斯班距中央車站僅150米，位於核心交通樞紐。便捷的交通條件有助於吸引租戶需求，並降低空置風險。
| 地址 | 333 Ann St, Brisbane, 昆州, 4000 |
|---|---|
| 目標收益率* | 目標年化收益率 15-16%，年化派息 7-8% |
| 貸款比例 | 55%目標 LVR（最高不超過 60%） |
| 投資期限 | 流動性有限，按月派息 |
| 基金類型 | 每月支付8% |
|---|---|
| 單位定價 | 月度 |
| 最低投資金額 | $50,000 |
| 最低投資期限 | 5年 |
| ARSN | 686 828 026 |
*扣除費用後的淨值。#資料截至2024年12月31日。
投資回報不作保證。實際回報可能因多種因素（包括投資表現、稅收及間接成本）與目標回報存在差異。Equity Trustees Limited（“Equity Trustees”）（ABN 46 004 031 298），澳洲金融服務許可證號240975，是RAM 333 Ann Street信託（ARSN 686 828 026）的責任實體。Equity Trustees系EQT控股有限公司（ABN 22 607 797 615）旗下子公司，該公司在澳洲證券交易所上市（股票代碼：EQT）。本基金投資管理人為Real Asset Management Pty Ltd（ACN 162 123 408，AFSL編號484263）。本材料由Real Asset Management Group編制，僅供您獲取一般性資訊。編制過程中未考慮任何特定人士的投資目標、財務狀況或特殊需求。本材料不應替代專業建議，您不應依據此資訊就具體事項採取行動。Real Asset Management集團、Equity Trustees及其關聯方、員工或董事均不對本資料的準確性或可靠性作出任何保證，亦不對依賴本資料的任何人士承擔責任。過往業績不應視為未來表現的指標。在決定是否投資本產品前，您應獲取投資說明書副本。
| 位置 | 位於布里斯班CBD核心區域 |
|---|---|
| 交通趨勢 | 租戶對交通便捷型物業的需求持續上升 |
| 鄰近鐵路樞紐 | 距離中央火車站僅150米，該交通樞紐每日服務約15萬名通勤者 |
| 未來交通便捷 | 鄰近即將啟用的Albert Street車站（跨河鐵路項目重要網站），未來交通連通性將進一步提升 |
| 地鐵接駁 | 步行1分鐘即可抵達全新布里斯班地鐵站 |
| 競爭優勢 | 在A級寫字樓中，接近多條核心交通的項目相對稀缺 |
| 周邊設施 | 毗鄰多個零售、餐飲及休閒娛樂地標，包括 Queen Street Mall、Post Office Square 以及 Howard Smith Wharves 等 |
| 類別 | 目標 | 影響 |
|---|---|---|
 大堂與EOT升級
| 通過全新升級一層大堂和交通換乘設施（EOT），打造市場領先的到訪體驗 | 提升到訪人員的舒適體驗，助力在激烈市場中實現更高租金回報 |
 ESG整合
| 目標為極具吸引力的5.5星NABERS能源評級，並提升用水評級 | 提升該建築在大型企業和政府機構中的可持續發展領導地位，這些機構均擁有可持續發展的高需求 |
 樓層優化
| 為租戶及其顧客打造溫馨的現場迎賓體驗 | 提升租戶體驗與續租率，助力未來租金增長 |
 積極管理
| 管理59%#的近期租賃到期合同，續簽核心租戶（如Brighter Super），並按市場價重新出租空置空間 | 把握布里斯班強勁租賃市場機遇，確保穩定增長 |
 租賃成果
| 靈活的867平方米樓層佈局，以及市場對優質、裝修完善且低於1,000平方米空間的高需求 | 保持99%的入住率，吸引高租金租戶，推動現金流持續增長 |
昆士蘭州龐大的基礎設施項目，將在2032年布里斯班奧運會前持續支撐並提升布里斯班寫字樓市場。這些穩健的項目規劃預計將推動人口增長、促進就業，以及提升租金。
經濟、人口和社會因素持續支撐著布里斯班寫字樓房地產的需求
到2032年:
1. 預計昆州人口將達到600萬至640萬
2. 布里斯班預計將佔昆州總人口的50%至51%
<p布里斯班地區預計將迎來勞動年齡人口最快的增長，增幅達7.7%，超過主要城市4%的平均預期增速。
預計到2032年，全州基礎設施投資總額將達1850億澳元。nfrastructure pipeline including port, rail and airport expansions.
布里斯班寫字樓市場憑藉獨特的市場動態持續表現優異
布里斯班CBD是全球為數不多仍保持歷史低空置率的辦公市場之一。強勁的經濟表現及租賃需求推動了空置率在過去三年內從 15.5% 下降至 7.5%。由於新增供應有限，空置率預計將繼續保持緊張，尤其是在優質和A級辦公樓板塊，呈現出高品質寫字樓高需求趨勢。
布里斯班CBD的供應前景依然非常有限，預計到 2028年底，僅有三棟建築完工。土地稀缺及施工成本高企進一步限制了供應線。這種稀缺性可能加劇優質辦公空間的競爭，強化長期租金增長趨勢。
布里斯班的淨有效租金增長繼續領先亞太地區，過去三年的增長率高達 23.5%。受空置率收緊、新增供應有限以及人口增長預期樂觀等多重因素推動，這一上行趨勢有望持續。對高品質辦公空間的持續需求，使布里斯班在區域市場中處於領先地位。
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