近期RAM集团行政总裁Scott Kelly接受澳洲知名媒体的独家专访，深入解析了布里斯班商业写字楼市场如何凭借独特的“供需动态”，迎来绝佳的周期性投资机遇。
周期性投资机遇
布里斯班拥有亚太地区增长最快的写字楼市场之一，其背后是直至2032年、在昆士兰东南部规划的$1850亿重大基础设施项目作为强力支撑。
Scott指出：“布里斯班正迎来周期性机遇，这是因为在供应端，地理条件、劳动力成本及住宅转换等因素共同制约了新项目的开发。新建写字楼受制于建筑成本攀升及中央商务区土地稀缺等因素，缺乏经济效益。如今在布里斯班CBD收购资产，价格比重建成本低20%至50%，远比新建要便宜，也将进一步限制未来供应。
在需求端，人口结构、工作模式以及2032年奥运会的临近，共同点燃了市场需求。“布里斯班的人口增速领跑全澳，这主要由跨州移民推动。到2040年，布里斯班预计将新增近200万人口，这意味着需要约100万个工作岗位，最终将转化为对写字楼的强劲需求。本地写字楼市场正受益于员工重返办公室的趋势，布里斯班的返工率高达88%，远超墨尔本（61%）和悉尼（76%）。”
投资者的入局良机
Scott认为，当前是投资者买入的绝佳时机。
“我们正处于周期尾段，为投资者提供了非常理想的入场窗口：既能以极具吸引力的价格进场，又能获得约7–9%的收益率，以及约15%的资本回报率或总回报。”
“以我们的优质CBD写字楼333 Ann Street投资为例，当前资本化率约为7.8%，我们预计数年后将压缩至6.5%，这相当于三年期年化回报可达15%。大楼的出租率高达97%，距离中央火车站仅250米，位于CBD核心区位。此外，没有建设成本、租赁成本，也不存在规划成本与规划风险。从风险调整后回报来看，这项投资极具吸引力。”
布里斯班 – 2032奥运之城
布里斯班正稳步推进申办2032年奥运会的工作，预计该赛事将需要高达17,750平方米的项目空间来保障赛事顺利举办。现在至2032年期间，一系列重大基础设施项目已纳入规划。
根据Colliers最新发布的 《金环机遇报告》，包括 Herston、Bowen Hills、Spring Hill、Fortitude Valley、Roma Street等区域，正站在奥运驱动开发的最前沿，迎来前所未有的发展机遇。
此外，由于市中心的空间日益紧张，维多利亚公园（Victoria Park）正被重新规划为新的体育场区域 — 包括一个可容纳63,000人的场馆及重大基础设施升级。与此同时，新增的铁路线路与翻新的零售街区将大幅提升周边的通达性与宜居度，对布里斯班房地产格局的影响预计将远超奥运本身。
布里斯班的机遇是双重的：一方面，是市场自身周期带来的价值洼地；另一方面，是奥运会对城市基本面的长期提升和重塑。当坚实的供需基本盘，遇上空前规模的城市发展红利，市场随之孕育出兼具高确定性与高成长性的难得投资窗口。
