布里斯班市中心A级写字楼
RAM 333 ANN STREET房产基金为开放式单位信托基金，为投资者提供333 ANN STREET的投资渠道。该房产为23层高的A级写字楼，坐落于布里斯班中央商务区，距中央车站仅150米。该资产当前出租率达81%，基于租金收入的加权平均租赁期为2.6年#，凭借其优越区位优势，有望受益于一系列即将推进的重大基建项目，包括跨河铁路、布里斯班地铁以及2032年奥运会相关建设。
出租率达81%，加权平均租约为2.6年，现金流表现稳健。租金设有固定年递增机制，有助于在一定程度上对冲通胀压力。
通过楼层空间及大堂升级改造，推动大楼 NABERS能源评级提升至5.5星，以契合注重ESG的租户需求，并为租户续约与租金增长提供支撑。
在周期性利好因素与布里斯班CBD空置率收紧的共同推动下，随着投资者情绪改善，该资产具备租金增长及资本增值潜力。
A级写字楼楼资产，拥有优质租户、明确的增长条件及ESG契合度。目前估值较重置成本低约21%，拥有潜在增值空间。
自2023年初以来，布里斯班办公市场的名义租金及有效租金已上涨约20%–25%，为资产持续增长提供支撑。短期内的再租赁机会亦有望带来进一步上行空间。
距离布里斯班距中央车站仅150米，位于核心交通枢纽。便捷的交通条件有助于吸引租户需求，并降低空置风险。
| 地址 | 333 Ann St, Brisbane, 昆州, 4000 |
|---|---|
| 目标收益率* | 目标年化收益率 15-16%，年化派息 7-8% |
| 贷款比例 | 55%目标 LVR（最高不超过 60%） |
| 投资期限 | 流动性有限，按月派息 |
| 基金类型 | 每月支付8% |
|---|---|
| 单位定价 | 月度 |
| 最低投资金额 | $50,000 |
| 最低投资期限 | 5年 |
| ARSN | 686 828 026 |
*扣除费用后的净值。#数据截至2024年12月31日。
投资回报不作保证。实际回报可能因多种因素（包括投资表现、税收及间接成本）与目标回报存在差异。Equity Trustees Limited（“Equity Trustees”）（ABN 46 004 031 298），澳洲金融服务许可证号240975，是RAM 333 Ann Street信托（ARSN 686 828 026）的责任实体。Equity Trustees系EQT控股有限公司（ABN 22 607 797 615）旗下子公司，该公司在澳洲证券交易所上市（股票代码：EQT）。本基金投资管理人为Real Asset Management Pty Ltd（ACN 162 123 408，AFSL编号484263）。本材料由Real Asset Management Group编制，仅供您获取一般性信息。编制过程中未考虑任何特定人士的投资目标、财务状况或特殊需求。本材料不应替代专业建议，您不应依据此信息就具体事项采取行动。Real Asset Management集团、Equity Trustees及其关联方、员工或董事均不对本资料的准确性或可靠性作出任何保证，亦不对依赖本资料的任何人士承担责任。过往业绩不应视为未来表现的指标。在决定是否投资本产品前，您应获取投资说明书副本。
| 位置 | 位于布里斯班CBD核心区域 |
|---|---|
| 交通趋势 | 租户对交通便捷型物业的需求持续上升 |
| 邻近铁路枢纽 | 距离中央火车站仅150米，该交通枢纽每日服务约15万名通勤者 |
| 未来交通便捷 | 邻近即将启用的Albert Street车站（跨河铁路项目重要站点），未来交通连通性将进一步提升 |
| 地铁接驳 | 步行1分钟 即可抵达全新布里斯班地铁站 |
| 竞争优势 | 在A级写字楼中，接近多条核心交通的项目相对稀缺 |
| 周边设施 | 毗邻多个零售、餐饮及休闲娱乐地标，包括 Queen Street Mall、Post Office Square 以及 Howard Smith Wharves 等 |
| 类别 | 目标 | 影响 |
|---|---|---|
 大堂与EOT升级
| 通过全新升级一层大堂和交通换乘设施（EOT），打造市场领先的到访体验 | 提升到访人员的舒适体验，助力在激烈市场中实现更高租金回报 |
 ESG整合
| 目标为极具吸引力的5.5星NABERS能源评级，并提升用水评级 | 提升该建筑在大型企业和政府机构中的可持续发展领导地位，这些机构均拥有可持续发展的高需求 |
 楼层优化
| 为租户及其顾客打造温馨的现场迎宾体验 | 提升租户体验与续租率，助力未来租金增长 |
 积极管理
| 管理59%的近期租赁到期合同，续签核心租户（如Brighter Super），并按市场价重新出租空置空间 | 把握布里斯班强劲租赁市场机遇，确保稳定增长 |
 租赁成果
| 灵活的867平方米楼层布局，以及市场对优质、装修完善且低于1,000平方米空间的高需求 | 保持99%的入住率，吸引高租金租户，推动现金流持续增长 |
昆士兰州庞大的基础设施项目，将在2032年布里斯班奥运会前持续支撑并提升布里斯班写字楼市场。这些稳健的项目规划预计将推动人口增长、促进就业，以及提升租金。
经济、人口和社会因素持续支撑着布里斯班写字楼房地产的需求
到2032年:
1. 预计昆州人口将达到600万至640万
2. 布里斯班预计将佔昆州总人口的50%至51%
布里斯班地区预计将迎来劳动年龄人口最快的增长，增幅达7.7%，超过主要城市4%的平均预期增速。
预计到2032年，全州基础设施投资总额将达1850亿澳元。
仅布里斯班市就计划投入250亿澳元用于港口、铁路和机场扩建等基础设施项目。
布里斯班写字楼市场凭借独特的市场动态持续表现优异
布里斯班CBD是全球为数不多仍保持历史低空置率的办公市场之一。强劲的经济表现及租赁需求推动了空置率在过去三年内从 15.5% 下降至 7.5%。由于新增供应有限，空置率预计将继续保持紧张，尤其是在优质和A级办公楼板块，呈现出高品质写字楼高需求趋势。
布里斯班CBD的供应前景依然非常有限，预计到 2028年底，仅有三栋建筑完工。土地稀缺及施工成本高企进一步限制了供应线。这种稀缺性可能加剧优质办公空间的竞争，强化长期租金增长趋势。
布里斯班的净有效租金增长继续领先亚太地区，过去三年的增长率高达 23.5%。受空置率收紧、新增供应有限以及人口增长预期乐观等多重因素推动，这一上行趋势有望持续。对高品质办公空间的持续需求，使布里斯班在区域市场中处于领先地位。
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