原載于 Ausbiz.
RAM執行董事兼房地産部主管Matthew Strotton先生接受了澳洲電視媒體Ausbiz的專訪，深入探討了澳洲房地産投資信托基金的現狀。他强調了RAM基礎服務房産基金(ASX:REP)
在其醫療保健和基礎零售資産支持下表現出韌性，並在過去兩年中取得了强勁的租賃業績。
隨著市場對利率穩定的樂觀情緒逐漸升溫，投資者將繼續評估房地産市場的穩定點，這將增强對相關估值的信心。Matthew先生指出：”我們正處于一個市場正在更廣泛地分析房地産估值的階段。隨著人們認爲利率已經見頂，我們正在進入正常化周期，市場信心重新崛起，我們預計投資者對我們投資組合的需求會增加。
完整采訪文稿：
Ausbiz:
下午好。您正在收看的是Ausbiz。非常感謝您今天下午收看我們的節目。2023年對澳洲房地産投資信托來說是充滿挑戰的一年。然而，去年，隨著利率可能趨于穩定或下降，房産行業似乎出現了一綫希望。Real Asset Management（RAM）對醫療保健和基礎零售房地産的前景依然樂觀。RAM房産部主管Matthew Strotton先生將加入我們的討論。Matthew，非常感謝您接受采訪。從去年的情况來看，您對2024年發展怎麽看？
Matthew:
是的，正如你提到的，去年一年充滿了挑戰。我們一直在努力克服各種影響因素，尤其是利率的走向以及通貨膨脹是如何滲透到經濟中的。同時，我們也看到了樂觀的迹象，即利率緊縮期即將結束。與儲備銀行一樣，我也感覺到通脹也已達到頂峰。儘管仍然需要密切關注一些信號和趨勢的發展，但我們對醫療保健和基礎服務零售行業的發展前景持樂觀態度。
Ausbiz:
是的。我們特別關注的是您管理的RAM基礎服務房産基金。據我所知，該基金是由非彈性零售和醫療保健資産等基礎服務資産組成。您之所以看好這些行業，是否純粹是因爲它們具有防禦性？趨勢如何？
Matthew:
在運營方面，是的，我們在醫療保健行業和基礎服務零售業（包括位于當地社區的超市，通常提供日常必需的服務和零售産品）的投資都表現出了韌性。從運營的角度來看，這些行業在過去兩年中表現良好，租賃業績强勁。無論是在運營層面還是在資本市場層面，我們都看到了非常强勁的租賃張力，新交易和續約的租賃價差都很好。而且，正如你剛才在圖表上看到的，隨著利率的快速上升，我們的行業和許多其他房地産投資信托基金一樣，承受了相當大的壓力。
這種壓力已成爲房地産行業的焦點，投資者正試圖爲資本化率的穩定找到一個合適的定價點。這意味著資本化率和估值將在何處穩定下來，這意味著更多的波動性和一些不確定性。不過，隨著近期利率穩定和澳洲央行發布公告等信號的出現，我們預計這種不確定性將開始消退，市場信心也將重新崛起。我們希望這將提升投資者購買意願，從而在短期內對股價産生積極的影響。
Ausbiz:
我想深入探討一下估值問題，但首先，我看了一下你們的網站最新信息，你們有32處房産，目前的投資組合估值爲7.499億澳元，出租率爲98%。但正如我所說，我想更多地談談估值。在此之前，其他基金分析師也一直在關注你們的基金，我們來聽聽Ord Minnett公司的David Lane先生在2023年11月發表的看法。
(回放) David Lane:
RAM是非常優秀的投資經理。REP基金同時投資于醫療和基礎服務行業。實際上，藥店和雜貨店滿足了消費者的日常需求，因此這些資産類別具有高防禦性的特徵。基金的交易價約爲淨資産值（NTA）折價32%，基于它們的折價交易，並且它們有8.5%的分配收益，我們預測在未來12個月內將有約22%的總回報。因此，我們對它們有一個買入推薦，目標價格爲0.75澳元。
Ausbiz:
更新一下，那是去年的情况。Ord Minnett現在建議買入REP基金，目標價爲0.74澳元。不過，這仍然是對該基金的積極評價。那麽，你對David Lane先生的聲明有何看法，從估值的角度來看，你認爲在2024年何時會看到估值正常化？
Matthew:
Ord Minnett團隊的評論非常精彩，與我們的觀點非常一致。在最高層面上，市場對定價的落脚點感到緊張，我們都目睹了各行業資本化率的變動，包括辦公樓、零售、醫療保健和基礎服務零售。不過，我要指出的是，我們行業的變動水平相對穩定。在我們這個行業中，收購資産的需求量很大。去年，我們以賬面價值或高于賬面價值的價格出售了三項資産，證明我們的基本估值和投資組合的估值調整符合市場預期。
展望未來，我們正處于市場對房地産估值進行更廣泛分析的重要時刻。隨著市場信心的恢復，人們相信利率已經見頂，我們正在進入正常化周期，我們預計市場對我們投資組合的需求將會增加。David Lane先生是對的，目前基金的分配收益率爲8.5%，交易價爲淨資産的70%左右，從我們的角度來看，前景非常合理。不過，這在很大程度上取决于我們的持續努力和逐季兌現承諾的能力。
Ausbiz:
關于您對收購欲望恢復的信心，正如您之前提到的，這主要是源于利率環境的緩和，還是也有人口和供需方面的考慮，您認爲這些因素將推動房地産市場和您所在的行業？
Matthew:
這是一個很好的問題。我們的策略有幾個驅動原因。首先，我們已經觀察到一些信號，增强了我們進行更廣泛撤資的信心，我們的撤資計劃可能比投資者預期的更具實質性。我們之所以實施這一計劃，是因爲我們打算回收一些資本。具體來說，就是剝離我們投資組合中那些已經完成投資周期的邊緣資産，使我們能够投資于相對價值更高的資産。同時我們還希望通過收購收益期限更長、租戶契約更强的資産來提高投資組合收入的可持續性。
此外，我們還借此機會對借貸率進行動態管理，目標是將借貸率降至30%以下，作爲資産剝離戰略的一部分。投資者對這種做法表示了濃厚的興趣。
Ausbiz:
好的，非常感謝您，Matthew先生。您分享的見解爲今年房地産投資信托基金趨勢走向提供了有益的視角。
