原载于 Ausbiz.
RAM执行董事兼房地产部主管Matthew Strotton先生接受了澳洲电视媒体Ausbiz的专访，深入探讨了澳洲房地产投资信托基金的现状。他强调了RAM基础服务房产基金(ASX:REP)
在其医疗保健和基础零售资产支持下表现出韧性，并在过去两年中取得了强劲的租赁业绩。
随着市场对利率稳定的乐观情绪逐渐升温，投资者将继续评估房地产市场的稳定点，这将增强对相关估值的信心。Matthew先生指出：”我们正处于一个市场正在更广泛地分析房地产估值的阶段。随着人们认为利率已经见顶，我们正在进入正常化周期，市场信心重新崛起，我们预计投资者对我们投资组合的需求会增加。
完整采访文稿：
Ausbiz:
下午好。您正在收看的是Ausbiz。非常感谢您今天下午收看我们的节目。2023年对澳洲房地产投资信托来说是充满挑战的一年。然而，去年，随着利率可能趋于稳定或下降，房产行业似乎出现了一线希望。Real Asset Management（RAM）对医疗保健和基础零售房地产的前景依然乐观。RAM房产部主管Matthew Strotton先生将加入我们的讨论。Matthew，非常感谢您接受采访。从去年的情况来看，您对2024年发展怎么看？
Matthew:
是的，正如你提到的，去年一年充满了挑战。我们一直在努力克服各种影响因素，尤其是利率的走向以及通货膨胀是如何渗透到经济中的。同时，我们也看到了乐观的迹象，即利率紧缩期即将结束。与储备银行一样，我也感觉到通胀也已达到顶峰。尽管仍然需要密切关注一些信号和趋势的发展，但我们对医疗保健和基础服务零售行业的发展前景持乐观态度。
Ausbiz: 是的。我们特别关注的是您管理的RAM基础服务房产基金。据我所知，该基金是由非弹性零售和医疗保健资产等基础服务资产组成。您之所以看好这些行业，是否纯粹是因为它们具有防御性？趋势如何？
Matthew:
在运营方面，是的，我们在医疗保健行业和基础服务零售业（包括位于当地社区的超市，通常提供日常必需的服务和零售产品）的投资都表现出了韧性。从运营的角度来看，这些行业在过去两年中表现良好，租赁业绩强劲。无论是在运营层面还是在资本市场层面，我们都看到了非常强劲的租赁张力，新交易和续约的租赁价差都很好。而且，正如你刚才在图表上看到的，随着利率的快速上升，我们的行业和许多其他房地产投资信托基金一样，承受了相当大的压力。
这种压力已成为房地产行业的焦点，投资者正试图为资本化率的稳定找到一个合适的定价点。这意味着资本化率和估值将在何处稳定下来，这意味着更多的波动性和一些不确定性。不过，随着近期利率稳定和澳洲央行发布公告等信号的出现，我们预计这种不确定性将开始消退，市场信心也将重新崛起。我们希望这将提升投资者购买意愿，从而在短期内对股价产生积极的影响。
Ausbiz:
我想深入探讨一下估值问题，但首先，我看了一下你们的网站最新信息，你们有32处房产，目前的投资组合估值为7.499亿澳元，出租率为98%。但正如我所说，我想更多地谈谈估值。在此之前，其他基金分析师也一直在关注你们的基金，我们来听听Ord Minnett公司的David Lane先生在2023年11月发表的看法。
(回放) David Lane:
RAM是非常优秀的投资经理。REP基金同时投资于医疗和基础服务行业。实际上，药店和杂货店满足了消费者的日常需求，因此这些资产类别具有高防御性的特征。基金的交易价约为净资产值（NTA）折价32%，基于它们的折价交易，并且它们有8.5%的分配收益，我们预测在未来12个月内将有约22%的总回报。因此，我们对它们有一个买入推荐，目标价格为0.75澳元。
Ausbiz:
更新一下，那是去年的情况。Ord Minnett现在建议买入REP基金，目标价为0.74澳元。不过，这仍然是对该基金的积极评价。那么，你对David Lane先生的声明有何看法，从估值的角度来看，你认为在2024年何时会看到估值正常化？
Matthew:
Ord Minnett团队的评论非常精彩，与我们的观点非常一致。在最高层面上，市场对定价的落脚点感到紧张，我们都目睹了各行业资本化率的变动，包括办公楼、零售、医疗保健和基础服务零售。不过，我要指出的是，我们行业的变动水平相对稳定。在我们这个行业中，收购资产的需求量很大。去年，我们以账面价值或高于账面价值的价格出售了三项资产，证明我们的基本估值和投资组合的估值调整符合市场预期。
展望未来，我们正处于市场对房地产估值进行更广泛分析的重要时刻。随着市场信心的恢复，人们相信利率已经见顶，我们正在进入正常化周期，我们预计市场对我们投资组合的需求将会增加。David Lane先生是对的，目前基金的分配收益率为8.5%，交易价为净资产的70%左右，从我们的角度来看，前景非常合理。不过，这在很大程度上取决于我们的持续努力和逐季兑现承诺的能力。
Ausbiz:
关于您对收购欲望恢复的信心，正如您之前提到的，这主要是源于利率环境的缓和，还是也有人口和供需方面的考虑，您认为这些因素将推动房地产市场和您所在的行业？
Matthew:
这是一个很好的问题。我们的策略有几个驱动原因。首先，我们已经观察到一些信号，增强了我们进行更广泛撤资的信心，我们的撤资计划可能比投资者预期的更具实质性。我们之所以实施这一计划，是因为我们打算回收一些资本。具体来说，就是剥离我们投资组合中那些已经完成投资周期的边缘资产，使我们能够投资于相对价值更高的资产。同时我们还希望通过收购收益期限更长、租户契约更强的资产来提高投资组合收入的可持续性。
此外，我们还借此机会对借贷率进行动态管理，目标是将借贷率降至30%以下，作为资产剥离战略的一部分。投资者对这种做法表示了浓厚的兴趣。
Ausbiz:
好的，非常感谢您，Matthew先生。您分享的见解为今年房地产投资信托基金趋势走向提供了有益的视角。
